为进一步发挥典型案例示范引领作用，引导购房者、房地产开发商及房地产建设单位了解法律规定、明确行为准则，从源头上化解涉房地产领域矛盾纠纷，平等保护各方当事人合法权益，促进房地产市场健康有序发展。石柱法院精选2023年度房地产及建设工程纠纷典型十案予以发布。

　　夫妻离婚后，将婚姻关系存续期间共有房屋通过中介对外出售，二人均应按照合同约定半岛彩票，协助配合将房屋过户至买受人名下。如因一方拖延、不配合致使房屋无法办理转移登记，房屋买受人可向违约方主张违约责任。

　　2013年5月13日，欧某与郎某办理离婚登记。2019年3月14日，欧某、郎某（甲方、出卖方）与黄某（乙方、买受方）及某房产经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将某套房屋出售给乙方，成交价格为500000元，其中首付200000元（包含定金），按揭贷款302877元。黄某与欧某、郎某签订案涉合同时，知晓二人已离婚，黄某按约支付完毕购房款。案涉房屋权利人为欧某、郎某，共有情况为按份共有。黄某归还案涉房屋剩余按揭款本息后，郎某积极配合黄某履行合同约定义务，但欧某一直拒绝配合，致使案涉房屋至今未过户至黄某名下。黄某诉至人民法院，请求确认《房屋买卖居间合同》有效，判令欧某、郎某向黄某支付违约金100000元，并要求欧某、郎某配合黄某办理房屋转移登记。

　　黄某与欧某、郎某及某房产经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》，系各方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，自成立时生效。该合同设立旨在转移房屋所有权，虽房屋所有权转移需经登记发生效力，但未办理物权登记，不影响合同效力；本案黄某在履行完合同约定的支付价款义务后，郎某积极配合原告履行合同约定义务，欧某一直拒绝配合，致使案涉房屋尚未完成物权转移，该合同设立的目的尚未实现。欧某未按照合同约定履行协助黄某办理登记过户的义务，构成违约，应当承担违约责任。案涉合同仍具可履行性，黄某诉请继续履行合同，判令欧某、郎某继续履行合同，将会降低对黄某实际权益的减损，有利于该房屋所有权转移，且郎某积极配合黄某履行合同约定的义务，因非主观原因致使合同尚未履行完毕，加之黄某早已装修入住该房屋，故违约金不宜过高，酌定违约金为20000元，法院遂判决欧某、郎某配合黄某办理房屋转移登记，欧某支付黄某违约金20000元。

　　开发商与购房者在《重庆市商品房买卖合同》中约定解除合同的事由，该事由发生时，解除权人可以解除合同，并要求违约方按合同约定承担违约责任。

　　江某与重庆某房开公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买该公司某房屋。同时，约定该商品房已经设定抵押权，经抵押权人书面同意对外销售；现售商品房的，自本合同签定之日起360日内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因重庆某房开公司责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过180个工作日（与本条本款第（1）项约定的日期相同），江某有权解除合同；江某要求解除合同的，重庆某房开公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按江某已付房价款0.01%向乙方支付违约金。江某支付重庆某房开公司房屋价款，该公司将房屋交付给江某。后因重庆某房开公司未解除设置在案涉房屋上的抵押权，未按合同约定向土地房屋登记机构提出办理案涉房屋《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，江某遂向法院提起诉讼要求解除与重庆某房开公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。

　　当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，因重庆某房开公司没有资金偿还债务，导致涉案房屋抵押权无法解除，重庆某房开公司未向土地房屋登记机构提出申请给江某办理《房地产权证》，已超过合同约定期限，按合同约定，江某享有解除权。法院遂判决确认江某与重庆某房开公司签订的《重庆市商品房买卖合同》解除，该公司退还江某已付房款371156元以及逾期未退还的损失。

　　房屋买卖合同中，出卖人的价款请求权通常与买受人的房屋交付请求权形成对应给付关系。在出卖人向买受人交付房屋后，买受人未对房屋质量等提出异议，出卖人即有权请求买受人支付相应的房屋价款，买受人此时不应在以房屋质量存在微小瑕疵为理由拒绝支付房屋价款。

　　2018年2月3日，马某（甲方、卖方）与彭某（乙方半岛彩票、买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：房屋交易价款及给付方式：1.房屋的交易总价210000元。2.乙方于本合同签订之日给付购房定金50000元。3.乙方已向甲方支付购房定金转为购房款后，乙方在2019年12月31日以前向甲方支付房款150000元。4.乙方于甲乙双方办理更名手续的当天，一次性付清剩余房款10000元。后彭某向马某累计支付150000.00元购房款，尚欠60000元房款未支付。马某多次向彭某请求支付剩余房屋款项，但彭某认为房屋存在漏水情况，拒绝支付房屋款项，马某遂提起诉讼。

　　《房屋买卖合同书》系彭某与马某所签订，系双方真实意思表示，不存在不合法无效的情形，应为合法有效，对合同双方当事人具有拘束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。马某在依约交付房屋后，与之相对应的，彭某也应支付房屋价款。若彭某坚持认为马某所交付房屋存在质量问题，以致于不能实现合同目的，则应拒绝交付，而非在已经接受房屋后，又以房屋质量存在瑕疵为由拒绝支付房屋价款。法院遂判决彭某向马某支付剩余房款。

　　因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除。合同解除后，当事人有权请求恢复原状并有权请求赔偿损失。

　　2011年，孙某、孙某某、马某、重庆某置业公司合伙准备在石柱县某处修建住房出售，并在工程所在地设立项目部、售房部，将项目取名为某小区，孙某在房屋主体还未开始修建的情况下就对外售房。2011年2月14日，刘某与孙某签订《房屋认购协议》，约定刘某认购孙某修建的某小区某栋某层某号套房，面积85平方米，单价1880元/㎡，总房价金额159800元，首付50000元，房屋修建至刘某购买的楼层时付总金额的80%，交付房屋时付总金额的95%，余款5%交付房产证时付清。签订协议当日刘某向孙某支付首付款50000元。此后，孙某一直不动工建房，刘某多次主张，孙某以建房手续还在办理中等理由拖延，经刘某了解，建房手续未获审批，该处不能修建房屋，孙某也明确表示因无建房手续放弃建房。刘某诉至法院，请求判令孙某、孙某某、马某、重庆某置业公司退还其50000元并赔偿利息损失。

　　法院在审理过程中刘某与孙某自愿达成调解协议，孙某自愿返还刘某基于2011年2月14日签订的《房屋认购协议》所缴纳的认购房屋首付款50000元；若孙某未按照前述协议履行义务，则被告孙某还应另行向刘某支付违约金20000元。

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　2011年9月19日，重庆市某建设公司（后更名为某开发公司，甲方）与某银行石柱支行（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的某号门面，乙方采用分期付款方式支付购房款。合同约定属于预售商品房的，在商品房交付使用之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。某银行石柱支行按约支付了购房款，交纳了大修基金和相关税费，至本案法庭辩论终结时止，某开发公司尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。某银行石柱支行诉至法院，请求判令某开发公司协助办理过户并支付逾期获得申请单违约金。

　　某银行石柱支行与某开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有约束力，双方均应严格履行合同约定，该合同本身赋予某开发公司协助办理过户的义务。某开发公司逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的行为，违反双方合同约定，已经构成违约，应按合同约定支付违约金。法院遂判决某开发公司协助某银行石柱支行办理产权过户登记并支付逾期取得登记单违约金。

　　商品房销售过程中，在签订《商品房定购合同》时定购的房屋属于预售房，后该房屋完成实际交付使用，早已成为现房，开发商以其未取得商品房预售许可证为由主张合同无效，不应支持。

　　余某挂靠某房开公司开发某处商住楼。2006年8月6日，某房开公司（甲方）与唐某（乙方）签订《商品房定购合同》，约定甲方将某商住楼房屋出售给乙方，违约责任为甲方在规定时间内不能按时交房和不能按时办理产权，甲方须从交房次日起按日向乙方支付该套房屋总房款万分之三违约金。合同签订后，唐某依约向某房开公司支付购房款，并将房屋维修基金、契税交至某房开公司。某商住楼于2012年10月20日交付使用，因不具备验收条件至今未经过验收，某房开公司尚未取得商品房预售许可证。2022年4月15日，某房开公司向业主发出办理房产证的通知，要求带好相应材料。2022年6月21日，某房开公司收到唐某提交的购房合同一份、购房发票5份、大修基金票价1份、契税票据1份、证件费等材料。现唐某因一直尚未取得房产证，遂诉至法院，主张某房开公司协助并承担逾期交房、逾期办理房产证等损失。

　　余某挂靠借用某房开公司名义开发修建某商住楼，其以某房开公司名义对外经营某商住楼房屋的行为应视为某房开公司的行为，对某房开公司具有约束力，其相应的行为后果应由某房开公司承担。现案涉某商住楼某房屋在合同签订时虽属于预售房，但该房屋已交付使用，成为现房，某房开公司是否取得商品房预售许可证已不影响该合同的效力，故认定唐某与某房开公司签订的《商品房定购合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人理应按照合同约定履行全部义务。唐某既已依约履行完全部义务，某房开公司却怠于，法院遂判决某房开公司协助唐某办理房屋权属证书并支付唐某逾期违约金。

　　当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。购房者与开发商签订的《认购申请书》是以最终订立《重庆市商品房买卖合同》为目的，构成预约合同，购房者不能依据《认购申请书》要求开发商履行交付房屋的义务。

　　2017年12月1日，包某与重庆某房开公司1签订《认购申请书》，该申请书对认购的房型、价格、定金支付及签署《重庆市商品房买卖合同》的时间进行约定。申请书签订后，包某分三次向重庆某房开公司1支付了全部购房款。此后，包某与重庆某房开公司1就案涉房屋未签订《重庆市商品房买卖合同》、未完成交付。另，案涉房屋已由重庆某房开公司2以竞拍方式取得该项目的土地使用权和完善修建后取得所有权，且已销售完毕。至此，包某以其权益受损诉至法院，请求判决重庆某房开公司1、重庆某房开公司2交房，若不能交房，则请求解除《认购申请书》，返还购房款。

　　包某与重庆某房开公司1所签订的《认购申请书》，签订于重庆某房开公司1取得《预售房屋许可证》前，以最终订立《重庆市商品房买卖合同》为目的，构成预约合同。包某与重庆某房开公司1在未签订正式的《商品房买卖合同》前，不能仅凭预约合同要求交付房屋。重庆某房开公司2与包某无合同关系，除重庆某房开公司2自愿履行外，包某亦不能要求重庆某房开公司2与其签订正式的《商品房买卖合同》并交付房屋。案涉房屋的所有权已属重庆某房开公司2，包某签订《认购申请书》的目的已经不能实现，包某有权主张解除《认购申请书》。根据合同相对性原则，重庆某房开公司1理应承担退还包某购房款和支付房款占用利息的法律责任。法院遂判决解除包某与重庆某房开公司1签订的《认购申请书》，并由重庆某房开公司1退还包某购房款及资金占用利息。

　　与发包人形成事实上的建设工程施工合同关系的实际施工人，收取工程款后，应当向发包人提供对应的建筑工程款增值税发票。

　　江某借用重庆某建设公司资质承建了重庆某房开公司开发的某工程，其中一期工程已施工完毕并交付某房地产公司使用。三期工程于2019年12月10日进场施工，但2020年10月17日停工至今。自2020年8月5日起至2021年3月10日止，重庆某房开公司已支付第三期项目工程款4700000元，但江某、重庆某建设公司未向重庆某房开公司开具对应工程款增值税发票。重庆某房开公司遂向法院提起诉讼，要求重庆某建设公司与江某提供金额为4700000元的建设工程增值税发票。

　　重庆某房开公司与江某虽未就案涉第三期工程项目签订建设工程施工合同，但双方已形成事实上的建设工程施工合同关系。与重庆某房开公司洽谈建设工程承建事宜的相对人为江某，重庆某建设公司只是出借资质，重庆某房开公司亦明知江某借用重庆某建设公司资质进行施工，系案涉工程项目的实际施工人，故本案事实上的建设工程施工合同关系相对方为重庆某房开公司与江某，重庆某建设公司非工程合同相对方，不应承担相应合同义务。重庆某房开公司已履行工程款支付主合同义务，江某应履行收取工程款后应负有的附随义务。江某认可亦收到重庆某房开公司支付的第三期工程款4700000.00元，故重庆某房开公司要求江某提供对应金额的增值税发票的诉讼请求应予支持，法院遂判决江某向重庆某房开公司提供4700000元的建设工程增值税发票。

　　合同双方对某一条款约定不明时，需结合合同中其他条款、双方订立合同的目的、双方订立合同时的真实意思表示来对约定不明条款予以整体理解，再作出相应解释。

　　2020年9月21日，郑某（甲方）与褚某（乙方）就位于石柱县某镇的房产订立房屋买卖合同，约定：乙方在签订合同后，积极办理该房拆房重建手续（其办理的相关费用由乙方自己承担），在取得拆房重建手续之日起，具体时间以在某镇政府办理的拆房重建手续为准，立即开始该房的拆除和重建工作；乙方在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款，第一年支付1000000元，第二年支付1500000元。2020年12月16日，石柱县规划和自然资源局向郑某颁发《建设工程规划许可证》（建字第X号），载明：建字第X号建设工程规划许可证批准的危房改造（某镇郑某）建设工程位于石柱县某镇。后褚某迟迟未支付房款，郑某遂提起诉讼，请求褚某支付房款。

　　郑某请求褚某支付房款，关键在于支付房款的条件是否成就。依据房屋买卖合同之约定，褚某在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款；拆房重建手续批准时间依据约定，具体时间以在某镇政府办理的拆房重建手续为准。经查实，拆房重建手续审批系石柱县规划和自然资源局的职权范围，石柱县某镇政府无此职权，故双方对拆房重建手续批准时间约定不明确。又依据房屋买卖合同其他条款约定，当拆房建房开始，视同买卖完成，只有取得拆房重建手续才能开展拆房建房活动，现褚某已将重建房屋修至两楼一底，由此可见，褚某已取得拆房重建手续，系石柱县规划和自然资源局审批，拆房重建手续批准时间以石柱县规划和自然资源局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第X号）所载明的时间为准，故褚某支付房款的条件已成就，其应当自2020年12月16日起，最晚两年内支付完房款。法院遂判决褚某向郑某支付相应房款。

　　承包人未取得建筑企业资质或者超越资质等级的，双方签订的建设工程施工合同应当认定为无效，但承包人可以请求参照该建设工程施工合同约定的工程价款支付工程款。

　　2011年3月31日，王某（甲方）与马某（乙方）签订《房屋建筑工程承包合同》，合同约定甲方将某处的房屋两排的建筑工程承包给乙方进行施工建设。工程从2011年4月3日开始动工，2011年10月30日竣工，乙方按照甲方的图纸保质按期进行施工。2011年12月15日，王某向马某出具便条载明工程款为130万元，分三次结清。后王某支付部分工程款后于2018年6月25日向马某出具《欠条》载明欠马某工程款约50万元，于10月底支付10万元，尾款年底支付。后王某未支付工程款。马某诉至法院，请求判令王某、冉某支付剩余工程款及利息。

　　马某系自然人，未取得建筑业企业资质，其与王某签订的《房屋建筑工程承包合同》无效。虽然建设工程施工合同无效，但马某可以请求参照合同约定的工程价款支付工程款。王某与冉某在夫妻关系存续期间共同修建案涉房屋，其间，王某以个人名义为修建案涉房屋对外所负债务，属于王某与冉某的夫妻共同债务。法院遂判决王某、冉某向马某支付工程款及利息。

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